Krajem maja je u Beču održan peti po redu sajam nekretnina "Real Vienna 2010." Sajam ima poseban osvrt na region centralne, jugoistočne i istočne Evrope i ovom prilikom razgovaramo sa Urošem Markovićem, koji je prisustvovao sajmu.

BiF: Kakvi su vaši utisci sa ovog sajma i da li se oseća udar krize na investitore u smislu investiranja u tržište nekretnina u jugoistočnoj Evropi, posebno Srbiji?

Uroš Marković: Sudeći prema broju izlagača i posetilaca, a naročito u poređenju sa sajmovima prethodnih godina, očigledno je da je interesovanje za investiranje u nepokretnosti značajno opalo i to na generalnom planu. Ovome naročito treba pridodati i činjenicu da su se ponude za saradnju uglavnom svele na sporedne usluge poput osiguranja, posredovanja ili konsaltinga, bez vidnog interesa za investicione projekte.

Kada je Srbija u pitanju, pored opšte nezinteresovanosti prouzrokovane svetskom ekonomskom krizom, oprezu potencijalnih investitora doprinosi i činjenica da je novi Zakon o planiranju i izgradnji još uvek “nerazrađen” odnosno da u ovom domenu postoji pravna nesigurnost koja izaziva dodatne poteškoće prilikom odlučivanja o investiranju. Dodatno, ranije postojeći problemi resititucije i sporosti državne administracije, bez pravnih mehanizama koji bi mogli da spreče ove negativne uticaje i dalje značajno uvećavaju rizike za potencijalne investitore u Srbiji.

BiF: Kakvo je trenutno stanje i koliko je Srbija konkurentna u regionalnom okviru i u odnosu na Evropu uopšte, ako je situaciju moguće porediti sa razvijenim evropskim državama?

U. Marković: Potrebno je istaći, da se Srbija, u organizaciji Agencije za strana ulaganja i promociju izvoza, SIEPA, ponovo predstavila potencijalnim investitorima kao izlagač na sajmu nepokretnosti Real Vienna, kao i činjenicu da je bila jedini takav izlagač iz regiona bivše SFRJ, čime je pokazala veće interesovanje za privlačenje stranih investicija u odnosu na ostale bivše republike SFRJ.

Na panelu, o stanju na tržištu nepokretnosti u ovom regionu, konstatovano je da je tržište nepokretnosti u Srbiji u sličnom stanju kao i tržišta susednih zemalja, odnosno da postoji značajan pad potražnje, ali su istaknute i prednosti tržišta u Srbiji u pogledu većih potencijala za razvoj, odnosno za izgradnju objekata kojima su susedna tržišta zasićena, kao što su šoping molovi i “big box”-ovi. Isto tako potencijal tržišta u Srbiji se vidi i u rezidencijalnoj gradnji, dok je konstatovano da je potražnja za kancelarijskim i poslovnim prostorom minimalna. Takođe su istaknuti prirodni potencijali Srbije za razvoj banjskog turizma, te je u tom smislu izvršeno poređenje sa slovenačkom regijom Pomurje, koja je za kratko vreme odlučnim investicijama u luksuzne hotele i odmarališta postala jedno od najpopularnijih destinacija za ovaj vid turizma na celokupnoj teritoriji Evrope.

U odnosu na razvijene evropske zemlje, Srbija svoju konkurentnost i šansu može tražiti upravo u činjenici da je tržište nedovoljno razvijeno i samim tim nezasićeno gore navedenim sadržajima kojima su razvijenija tržišta uveliko zasićena. Sa druge strane, investicije u industrijske i proizvodne objekte takođe mogu biti interesantne zbog značajno manjih cena radne snage u odnosu na zemlje Zapadne Evrope, kao i zbog mnogih olakšica koje se na republičkom i lokalnom nivou mogu odobriti velikim investitorima.

BiF: Šta je u kraćem roku moguće uraditi da bi se situacija poboljšala?

U. Marković: Najjači udar na tržište nepokretnosti u Srbiji izazvala je Svetska ekonomska kriza. Srbija nije zemlja koja može uticati na globalno rešenje ovog problema, ali ovaj period “zatišja” na tržištu je dobra prilika da se usvoje propisi koji će olakšati i privući investitore nakon izlaska iz krize, ako ne i ranije.

Takav pokušaj predstavlja i novi Zakon o planiranju i izgradnji, ali je dosadašnji opšti utisak da će na adekvatnu primenu novog Zakona imati uticaj dinamika usvajanja i sadržina podzakonskih akata. 

BiF: Kako dugoročno treba delovati kako bi tržište nekretnina u Srbiji postalo konkurentnije za strane i za domaće investitore?

U. Marković: Dugoročno gledano, prioritet predstavlja detaljno uređivanje pitanje prava na građevinskom zemljištu. Isto tako, neophodno je, na nivou Republike Srbije, stimulisati investitore poreskim olakšicama, kao što se to već čini na lokalnom nivou.

Neophodno je precizno uređenje konverzije prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu i hitno donošenje zakona kojim bi bio regulisan povraćaj imovine (zemljišta) koje je nacionalizovano sredinom prošlog veka.

Dosadašnje aktivnosti Srbije u pogledu primene Zakona o planiranju i izgradnji usmerene su na “punjenje budžeta” odnosno na naplate različitih naknada radi ostvarenja prava iz novog Zakona o planiranju i izgradnji, a bez rešenja konkretnih problema iz ove oblasti. Takav trend treba da prestane i neophodno je posvetiti se razradi novog zakona i ustanovljenju jedinstvene prakse u ovom domenu.

Što se tiče drugih izmena propisa, trenutno je aktuelna mogućnost izmena Zakona o finansijskom lizingu, kojima bi se omogućio i u zakonski okvir uveo lizing nepokretnosti. Na ovaj način bi se za investitore i kupce nepokretnosti, omogućio alternativni način finansiranja njihovih investicija, a što je posebno značajno imajući u vidu trenutni restriktivni stav banaka kada je u pitanju kreditiranje investicija u oblasti real estate-a.

BiF: Pomenuli ste denacionalizaciju. Koliko je ona bitna za dalji razvoj tržišta nekretnina u Srbiji i da li, po vašim informacijama, ima pomaka u tome?

U. Marković: Denacionalizacija predstavlja jedan od bitnih faktora za pravnu sigurnost potencijalnih investitora prilikom pribavljanja lokacija za izgradnju. Novi Zakon o planiranu i izgradnji, suštinski predstavlja pomak unazad po pitanju denacionalizacije i to iz, najmanje, dva razloga.

Prvi leži u činjenici da više ne postoji mogućnost da se utvrdi pravo korišćenja ranijem vlasniku zemljišta, kao što je prema članu 84 prethodnog zakona to bilo moguće. Na svu sreću novi Zakon o planiranju i izgradnji ne dira u prava stečena na osnovu člana 84 prethodnog Zakona o planiranju i izgradnji. Ipak, lica kojima je zemljište izuzeto, a koja su sada samo korisnici tog zemljišta, a pritom im nije utvrđeno pravo iz člana 84 prethodno važećeg zakona, prema novom Zakonu o planiranju i izgradnji imaju samo golo pravo korišćenja koje im ne može biti osnov niti za izgradnju, niti za dalji prenos.

Sa druge strane, uvođenjem javne svojine u korist lokalnih samouprava i javnih preduzeća, bitno se otežava buduća denacionalizacija, stoga što će i ova lica sa svojim javno pravnim ovlašćenjima, po prirodi stvari, biti uključena u postupak denacionalizacije. Nije teško pretpostaviti, da će ove opštine, javna preduzeća i sl., štititi svoje pravo javne svojine svim mogućim sredstvima, što će rezultirati u dugoj i teškoj denacionalizaciji.

Iz svih ovih razloga, od izuzetnog je značaja, da se u najskorijem periodu, donese zakon koji bi regulisao ovu oblast, ali je izradi ovog propisa potrebno posvetiti izuzetnu pažnju i predvideti rešenja za sve potencijalne probleme.

BiF: Da li Vlada Republike Srbije subvencijama, umesto poreskim olakšicama, odmaže ili pomaže celokupnom tržištu?

U. Marković: Imajući u vidu da je tržište nepokretnosti u Srbiji mirno, odnosno da je potražnja izuzetno smanjena, pravi efekti subvencija ne mogu se oceniti, ali se može konstatovati da je to dobar pokušaj.

Posebno treba imati u vidu, da subvencije karakteriše i samokontrola, odnosno da subvenciju nije moguće ostvariti ukoliko, zaista nisu preduzete radnje koje daju pravo na ostvarenje subvencije, što sa poreskim olakšicama nije slučaj. Drugim rečima, poreske olakšice, za razliku od subvencija, daju veću mogućnost zloupotrebama.

Treba imati u vidu, da su poreske olakšice primamljivije za investitore. Gradovi i opštine u Vojvodini odrekle su se dela lokalnih prihoda u slučaju da investitor doprinese razvoju time što će zaposliti određen broj stanovnika ili urediti određenu lokaciju i sl. Ovakvim olakšicama, privučen je značajan broj investitora. Iz ovog iskustva, na lokalnom nivou, jasno je da bi poreske olakšice, zasigurno, dale bolji efekat od subvencija kada bi se primenile na republičkom nivou.

(Izvor : Bifonline)